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【不動産投資】中古ワンルームは「何を買うか」以外に「2つのこと」を考える

マイホーム用のタワーマンションのチラシ等は広告等でもたくさん入っていましたが、最近では投資用のワンルームのチラシが新聞折り込みで入ってくることも多くなり、良く見かける気がします。

大体は、800万円台から1000万円以下の物件が数多く掲載され、中には8%を超える好利回り物件もあります。

ですが、このようなチラシを見て、物件を選ぶ場合、注意しなければならないことがいくつかあります。

注意すべき点

1つは利回りです。高利回り物件の表示された数字の上に「想定利回り」と記載されているものもいくつか存在します。

これは現状が空室で、賃借人の募集をかけている物件であることを示しています。当然購入しても入居するまでは家賃はゼロですし、集まらない様なら募集に関しても賃料通りで入居者が決まるとは限りません。

インカムを少しでも大きくしたいと考える投資家は、空室物件ではなく居住中のオーナーチェンジ物件を選んだ方が賢明です。

ローンに関する事

また、ローンについては借入する人の属性によって大きく変わりますが、販売している不動産会社の提携ローンが重要になります。

オリックスをはじめとする大手の金融機関の提携ローンが無いと、借入金利が高くなってしまい、せっかくの好利回りが帳消しになってしまいます。物件だけではなく、提携ローンで返済がどのようになるのかを確認することが必要です。

物件の立地

さらに、物件の立地を確認してみましょう。東京でも多摩地区や神奈川の一部のエリアは都心部といっても今後の賃貸ニーズが弱まっていく可能性があります。

また、最寄駅からの徒歩時間が10分を超える物件も場所によってはテナントが付きにくい可能性があります。目先の収益だけではなく、将来の賃貸需要を見越した立地条件の良い物件を選んだ方が良いと思います。

結論としては

以前もお伝えしましたが、不動産投資は、「何を買うか」に多くの投資家は注目しますが、「誰から買うか」「誰に管理してもらうか」も同時に考える必要があります。

借入の面倒まで丁寧にみてもらえる提携ローンが充実した会社の優秀な担当者から購入し、入居率が高く多くの中古ワンルーム物件を管理している実績のある会社を選ぶことが失敗しにくい投資を実現出来ると思います。

また、このようなチラシが折り込まれるということは、ワンルームマンション投資のすそ野がさらに広がり、新たに投資を始める人が増えてきていることを暗示しています。

販売会社も増えていき、品質にバラツキが出てくることでしょう。中には粗悪な物件を、強引に販売する会社も出てきそうです。

今後は、物件のクオリティやローンのアレンジ能力、さらに管理のスキルなど、どのワンルームマンション販売会社から購入するかによって、大きく結果が変わるようになると思います。

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