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中古マンションの買い時と注意点の極意!

マンション購入で考えるのが「買い時」について。ではないでしょうか?

「今は景気的に買うとお得なのかな?」「消費税上がる前に買った方が良いのだろうか?」など、多くの疑問が浮かぶと思います。

今回は、中古マンションの買い時を3つの視点から見ていきたいと思います。

①金利や消費税などの社会的視点

②年齢や家族などの個人的視点

③中古マンションの資産価値からの視点

以上3点になります

①金利や消費税から見た中古マンションの買い時

ローンを組む際に重要な金利動向についてです。それと皆様が気になるであろう消費税や、1年の中で買い時はいつなのかについてもここでお伝えします。

<金利動向>

マンションを購入する多くの方が住宅ローンを利用していますが、金利によって支払額が変わりますので注意しておく必要があります。

住宅ローンには大きく、固定金利と変動金利がありますが、固定金利は長期金利、変動金利は短期プライムレートの影響を受けています。固定金利は名前の通り、金利が固定されていて、支払額が完済まで一定です。

下のグラフは、05年~15年までの10年間の長期金利の推移ですが、徐々に下がってきているのが分かります。

長期金利が下がれば固定金利も下がり返済額も下がります。つまり、お買い得になるわけです。

過去1年間では0.2%~0.5%で推移しており、10年間固定金利は0.91%~1.900%、35年固定金利は0.94%~2.86%という幅になっています。

変動金利

変動金利は、その名の通り、短期プライムレートによって変動する金利ですが、平成21年(2009年)9月より、1.475%で変わっていません。この短期プライムレートに1%加えた2.475%が変動金利の目安になります。

しかし、金融機関同士の金利優遇競争で、その2.475%から大分割り引いた金利で貸し出されているのが現状です

金融機関もそれだけ借りてほしいから、金利を下げているわけですね。

消費税から見た買い時

と記載しましたが、中古マンションにはほとんどの場合、消費税がかかりませんので、特に買い時を意識しなくても問題ありません。

なぜかというと中古マンション売主が個人の場合が多いからです。法人の場合は消費税がかかりますが、個人の場合はかかりません。8~9割が個人売主なので、基本的にかからないと考えて大丈夫でしょう。

注意点として、リノベーション済み物件など、不動産業者の物件を購入するときは消費税がかかります。

また、現在の消費税は8%ですが、今後10%に上がります。物件引渡し時の税率が適用されるため、増税までに引渡しをしてもらうのが賢いでしょう。

ですが、消費税増税で国民が住宅購入を控えたら困るということで、5%から8%に上がった時に住宅ローン減税の拡充や住まい給付金が創設されましたので、今後もある程度、増税分が緩和されると思います。

一年の中で、買い時はいつか

中古マンションが一番動く時期は3月です。4月からの新生活に合わせて住まいを購入する人が多いからですね。

それに、新築マンションの方も多く売買される時期で、不動産会社の決算期が3月にあるためです。マンションの数の点で言えば、この3月ごろに多く流れるわけですから、1月~3月に決めると良いのかもしれません。

ですが買われる事もそれだけ多い為、上手くいくとは限らないです。結局は月だけでは判断が難しい所でもあります。欲しいものが出たらすぐに行動できるようにしておくの方が大事ですね。

②年齢や家族・収入など個人的視点から見た中古マンションの買い時

一番大事ですが、本当にその中古マンションを買いたいかどうかということです。住まいを借りるのではなく、購入するということは、当然のことながら、そこで長く住むことを意味します。一箇所に長く住みたい人なら問題ありませんが、いろいろな場所に住みたい人には合いません。将来を見据えて、しっかり判断してください!

マンションを購入するための収入は十分か!

マンションを購入するためにはある程度の収入が必要ですが、毎月どれくらいの支払いなら大丈夫なのか、しっかり把握しておく必要があります。

住宅ローンの利用者調査によると、大体年収の5~7倍を借り入れている人が多い様です。

一つ注意しておきたいのは、世帯年収の展望です。

自分の収入は増えていく予定があるか、奥様が働いている場合はいつまで働くのか、辞めた場合はローン返済できるのかなど、しっかりと計画を立てることが求められます。

平均して何歳で皆物件を購入してるの?

国土交通省の「平成26年度住宅市場動向調査」によると、中古マンションの購入年齢は、41.5歳ということです。

住宅ローンから考えると、年齢がいくほど借入可能額は減っていきますので、頭金を多くしたり、返済期間を短くしたりする必要があります。

③中古マンションの資産価値から見た買い時

一般的にマンションの買い時を考えた時、資産価値の観点から見ると、築16年が目安となります。

1~15年までは緩やかに価格が下がっていき、築16~30年はほぼ価格が変わらず安定しているからです。

築20年でのマンションの相場は約2,000万円

相場から離れている場合は、不動産会社に確認するのも良いです。「この辺のマンション相場より少し高いようですが、なぜでしょうか」と。立地条件などにも左右される可能性はありますが、大体は2,000円前後と覚えましょう!

最後に

物件購入は大きな買い物です。これらの点を踏まえて慎重に購入しましょう!弊社はお客様の負担を少しでも軽減したく、仲介手数料をお安く出来る (場合によっては無料や半額等も)可能性のある提携不動産会社をマッチングさせます!是非子活用下さいませ。

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