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築20年の中古物件を買う時の注意点

昔は新築物件を皆さん当たり前の様に買っていましたが、時代は変わり今は中古物件が人気です。

そして中古住宅を探すとき、その築年数は気になります。

できれば築浅が良いというのが本音ですが、購入金額・予算の問題や築年数ごとのメリット・デメリットも考慮した結果、築20年ぐらいの物件を探す事もあります。

では今回、築20年~25年の中古物件のメリットやデメリットについて見ていきたいと思います。

◆築20~25年の住宅を購入するメリット・デメリット

■メリット

  • ・建物の価格が新築時より大きく下落して購入しやすい
  • ・価格の下落が落ち着いていて、その後の大幅な下落がない
  • ・同価格帯の新築や築浅の中古物件よりはやや土地面積が広い事が多い

■デメリット

  • ・建物の劣化
  • ・補修・補強・取替えなどが多く購入後のコストがかかる場合がある
  • ・リフォームで失敗する可能性がある
  • ・リフォーム業者選びが面倒
  • ・売主の瑕疵担保責任が無いことが多い

一般に住宅は新築時が最も高く、築年数の経過とともに価格が下落していきます。

地域性や特殊性、その他の事情によっては必ずしもそうなるわけではないですが、そのようになる可能性が高いです。特に建物価格だけを見れば、古いほどその価値は下がっていくのが日本の住宅市場です。

築年数が20年ほど経過した住宅は、築浅の住宅に比べてそれ以降の建物価格の下落は大きくありません。そして、市場次第、例えば経済や環境の変化などでは購入時より高く売れる事なんかもあります。大きな下落の可能性が低いことは魅力だと思います。

一方のデメリットとしては、建物の劣化具合です。

劣化は建物のあらゆる部材に表れてきて、外壁や屋根、内装、設備などの補修や補強、交換などの必要性に迫られます。

また内装等だけではなく、中の柱が傷んでしまっていたり、見えない部分にもコストがかかる可能性があります。そういった負担もよく考えて購入の判断をしなければなりません。

また、中古住宅の売買においてよく言われる売主の瑕疵担保責任ですが、築年数が古い住宅ほど免責、つまり売主の瑕疵担保責任を無しとする売買が多く、築20年ぐらいの建物では免責となっていることも多いです。瑕疵担保責任は売主と買主が合意して決めることですので、取引によっては免責とならないこともあります。

◆築20~25年の住宅の特徴と購入時の注意点

築20年ぐらいの中古住宅を購入する上で特に注意すべきことは、やはり建物の状態の確認です。

中古物件の住宅診断(ホームインスペクション)をする事が大事です。ちなみに築20年ぐらいの住宅では建物の劣化具合は個々の物件によって驚くような違いが生じています。

築20年相当の劣化状態(築年数と同等)であれば良いのですが、築30年超の物件と変わらない場合やもっと傷んでいる事も住宅診断で発見されることがあります。

その逆で、築20年も経過しているとは思えないような建物の状態が良いケースもあり、そんな物件を購入された方は非常に幸運です。

◆最後に

一般的には20年も経つと建物のあらゆるものが補修や交換などを必要とする時期になります。そしてコスト負担は物件によって大きく異なるものです(物件の状態によるからです)。

以上の事から築20~25年年ぐらいの住宅を買うときには、物件によっての損得の差が大きいことが多いため、建物の状態への意識を強くもって購入判断されるとよいでしょう。

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