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【不動産投資】サラリーマン大家が直面する苦労とは?

YANEURAは不動産物件購入の際に掛かる仲介手数料を大幅に下げるサービスを行っています。日々お電話やメールを頂いております。

マイホームを購入したいという方も多いですが、当然不動産投資の目的で物件を購入したいという方からも良くお問い合わせ頂来ます。特に最近では会社勤めをしながらアパマン経営をする、いわゆる【サラリーマン大家】様からのお問い合わせが多いです。

ただ、その後、「あの物件失敗だったので、次はこの物件買います!仲介手数料の方お願いします。」というお電話を頂く事もあります。

私共は仲介手数料を下げる為にセルフ型仲介対応の不動産会社をご紹介する事が生業なので、何度もお願いされる事は正直、ありがたい事です。

ですが、お客様目線に立って考えてみると、何度も物件を購入するのは出費としても痛いので、失敗はして欲しくありません。

とは言うものの、YANEURAは不動産会社ではありませんので、「こういった物件を買えば間違いない!」「その物件はダメだ!」という事はお伝えできません。(というより、分かりません。)

お話しをお伺うすると皆様、苦労してやりくりしている印象があります。実際、苦労の連続で様々な後悔をする事もあると思います。

そこで、提携する不動産会社の方にもこういった事があると相談してみました所、色々とお話しが聞けましたので、今後少しでも役に立てられれば思いお伝えします。

という事で今回は皆様にも苦労の理由と対処法についてご案内したいと思います。

サラリーマン大家の苦労話と対処法

サラリーマンの場合、月給で安定した給与所得がありますから、自営業者よりは融資が受けやすく、不動産投資のハードルが低いというメリットがあります。

とはいえ、物件探しに手間暇を惜しむと、結果として悪質な業者などによって不良物件を掴まされてしまうリスクがあります。

まずサラリーマン大家が最初に直面する苦労が、優良物件を探し当てるための調査です。

マイホーム探しの様に、自分だけが納得する物件を選ぶ訳では無く、万人がウケる物件を見つける必要があるので、物件資料を見るだけではなく、現地に出向いて物件を見たり、周辺環境などをリサーチする必要があります。従って時間を必要とします。

そして次に苦労するのは、収益物件を購入した後です。本業は、昼間働くサラリーマンですので、入居者募集や家賃の集金、クレーム対応といったアパマン経営に手間暇をかけることが難しくなります。

当然ですが、入居率を高めるためには、住人が快適に暮らせる環境を維持しなければなりません。しかし、そこに手間暇をかけることは/span>サラリーマン大家には難しいのが現実です。

そこで必要になるのが、入居者募集や審査、家賃の集金や滞納、クレームへの対応など、アパマン経営全般を任せられる管理会社です。

信頼できる管理会社をパートナーにすれば、サラリーマン大家の負担は大幅に改善されると思います。

大家を苦労させる物件の落とし穴

大家が苦労する理由はただ一つ、思ったような収益を得られないことです。

単に家賃収入の問題だけではありません。家賃収入が順調であっても、想定外の費用が発生すれば収益は悪化してしまいます。

入居率は工夫や努力で向上させることは可能ですが、土地や建物などに欠陥がある場合は話が違ってきます。

地盤沈下液状化は建物に悪影響を与え、建物自体に構造的な欠陥があれば地盤が良くても雨漏りなどさまざまな問題を引き起こします。程度にもよりますが、欠陥を改善するには通常の修繕費とは桁違いの費用が必要となる可能性が高いです。

当然、放置したままにすれば入居者が減って収益が悪化します。という事はローンの返済も出来なくなります。

更に大家業から撤退しようと売りに出しても、そんな物件に買い手は付かないと思います。その結果、莫大な借金だけが残るという最悪の状況に追い込まれてしまいます。

苦労しないための判断材料

そこで、苦労しないために最も重要なのが、不良物件に投資しないことです。

これは言うのは簡単ですが、実際にはとても難しいことで、初心者なら尚更です。

収益物件を販売、もしくは仲介している業者は多くの場合、表面上良い情報しか提供してくれないかもしれません。高い利回りを強調して、マイナス要素には敢えて触れない業者がいることも確かです。

地盤が脆弱なことや、建物に何らかの欠陥があることなどを口にする業者はまずいないのではないでしょうか。

ですが中には、地盤や建物に一定期間の保証を付けて収益物件を販売している業者がいます。

ちなみに家賃保証をしてくれる業者は多くあります。5~15%程度の手数料を課すのが一般的ですが、中には全額保証する業者もいます。

地盤や建物、家賃などを保証するというのは、物件の安全性と収益性を担保するだけの自信がなければ到底できることではありません。

謳い文句だけの業者なら論外ですが、それ相応の実績がある業者なら安心して取引しても良いといえます。

サラリーマン大家が気を付けるべきこと

最初に述べたように、サラリーマン大家は専業ではないので、いかに手間を省くかが重要な課題になります。そのためには、入り口で業者選びに手間暇を掛ける必要があります。

耳当たりの良い言葉を連発して、売りっぱなしの業者には気を付けてください。そういう業者が提供する物件は、後に瑕疵が発覚して苦労する可能性があるからです。

不動産投資で苦労しないためには、まずは自分の身の丈に合わせた堅実な物件を選ぶことです。

そして現実的な事業計画を親身になって作成してくれて、かつ物件の管理運営を任せられるパートナー会社を選択することだと思います。

以上の事を頭に置いておくだけでも失敗率は減るのではないかと思います。

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