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【不動産投資】サラリーマン大家がハマる罠

最近では、働きながら不動産経営を行うサラリーマン大家が増えています。

中古アパートやワンルームマンションなど、サラリーマンが始めやすいとされる投資商品は様々ありますが、そこに潜む落とし穴に気づかずオーナーとなっている人が多いのも事実です。一体どんな落とし穴が待ち構えているのでしょうか?

みんなおカネに困っている

働く現役世代は、年金退職金老後資金といったリタイア後の将来的なおカネの不安だけでなく、毎月の給与に加え、子供の教育費など、近い将来に必要なお金にも不安を抱えるようになっているのが実情です。

厚生労働省が発表する「国民生活基礎調査」の結果によれば、18歳未満の子どもがいる世帯の平均年収は712万9000円。そのうち63.6%が、生活が苦しいと感じている様です。

サラリーマン世帯の大きな支出といえば、「教育費」「住宅ローン」「車のローン」です。特に教育費は、幼稚園から大学まですべて私立を選択した場合、2500万円もかかるという試算もあるほどです。

勿論、教育にはいろいな考えがありますが、お金があれば、教育費をかけたいと思うのは当然かと思います。

その他に、住宅ローンや車のローンなどと考えると、「全くお金が貯まらない」「だからもう1つの収入源が欲しい」となるのは当然かと思います。

そんな中、最近では働き方改革の一環として、企業で働く社員の「副業」に注目が集まっています。その中でもサラリーマンの副業として人気なのが不動産投資です。

以前にもお伝えしましたがサラリーマンという属性を生かした低金利融資のメリットというものもありますが、不動産投資にはそもそも不労所得としての最大の魅力があります。

ただ、今まで投資した事が無いし、慣れしていない、初心者のサラリーマンであれば、あまりリスクを冒したくないというのが本音であり、ローコスト、ローリスクな物件で始めたいと思うものかと思います。ですが、そこに不動産投資の大きな落とし穴があると考えています。

特にサラリーマン大家が気をつけたい落とし穴は次の3つです。

  • ・中古物件から始める
  • ・高利回りをお買い得と勘違いする
  • ・ワンルームマンションを所有する

中古物件を買ったはいいがすぐに修繕

「中古」と名の付くものは何でもそうですが、新品・新築・新車などと、「新」が付くものよりは販売価格が安いです。

中古物件の場合は価格が安いだけでは無く、すでに入居者が入った状態で購入するので、すぐに家賃収入が得られるといったメリットもあります。

ですが、安いものには安いなりの理由があることも忘れてはいけません。そもそも、優良な物件であれば大家が簡単に手放すはずがないと疑う事も大事です。

中古物件の問題としてよくあるのが、すぐに修繕が必要となるような物件を買ってしまうケースです。

実は中古物件は、設備交換間際に市場に出回ることが多い。つまり、使い倒されたのち売りに出されるというわけです。

これは逆の立場なら当然とも言えます。

実際にあったケース

実例でこんな話があります。あるサラリーマン大家が全部で60室もある中古物件を購入した時の事。元は社宅として使われていた築30年にもなるRC造の大型マンションでした。

ですが、築30年といえば丁度、建物内部の設備が、2回目の交換を迎える頃です。(一般的に水回りや空調などは大体15年で交換が必要となると言われます)

しかも空室は全体の3分の2もあり、それを埋めるには内部の設備交換も含めた修繕が速やかに必要となる状況だったのです。

修繕費を見積もると、1部屋辺りが300万円。40部屋を修繕すると1億2000万円もかかる計算です。

大袈裟ですが、実話です。それだけあれば、新築のアパートだって買えてしまいます。これは明らかに見通しが甘かったという失敗例と言えます。

利回りだけに目をやるのも注意

中古物件には利回りが10%、12%などというものが良くあります。ですがこれはあくまで満室を想定した利回り。冷静に考えればわかるかと思うが、販売価格が安い、築十数年の物件がいつも満室だなんてことがあるだろうか?

さらに言えば、この利回りには先の修繕費などが加味されていません。現状満室であっても安心できないですね。それに、売り抜けることを目的として、家賃3カ月無料といったフリーレントなどで入居のハードルを下げて、無理やり満室としている場合もあるからです。

確かに最初のうちは満室なので、数字上の利回りを実現できるかもしれません。ただ、更新時期がきて入居者が退去してしまったらどうなるのでしょうか?

お得なキャンペーンで満室になったが、本当は人気のない物件だったとしたら、次回は賃料を大幅に下げるなどの対応で入居者を獲得しなければならなくなります。つまり、投資回収の効率が一気に悪くなります。

結果として、赤字経営に陥ってしまう人が多いです。

ワンルームマンションを所有する

ワンルームマンションの場合、マンションやアパートを丸ごと1棟買って行う経営とは異なり、低価格&小規模で済みます。

また、頭金ゼロ円、低金利、フルローンなど広告には魅力的な文句が並び、サラリーマンには最適な投資だと思ってしまうようですが、ここも注意が必要です。

ただ、そもそも1部屋を所有しただけでは手元に残るお金はごくわずかです。たとえば家賃8万5000円のワンルームの場合、年間家賃収入は8万5000円×12カ月でおよそ100万円

そこからマンションの管理費・修繕積立金や賃貸管理手数料年間15万円ほど引かれ、ローンの返済が月6万円とすると、手元に残るのは年間で12万円程度です。

それだけではなく、さらに固定資産税などの税金がここから引かれると、本当にお小遣い稼ぎ程度にしかなりません。

しかもワンルームマンションは入居率がゼロか100です。退去されれば、即収入が途絶えるうえに、入居促進費が必要になるなどの持ち出しが発生すれば、赤字になることもあります。

新築で、かつ都心のワンルームマンションならばいくらか安定した経営は可能かもしれませんが、それ以外は年を追うごとに下がってくると考えたほうがいいです。

徐々に認知度も上がってきた不動産投資ですが、株やFXなどと違い大きな金額が動く投資先だからこそ、思考停止状態にならず、あらゆることを慎重に進めていかないと、こういった罠にはまるかもしれません。

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