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不動産のプロが家を買う。ここを見る

◆不動産のプロが家を買うなら

家を買う時には、物件の見方やチェックポイント、注意点などを勉強される方も多いち思います。こういったインターネットで勉強する方が増え、失敗しない住宅購入に活かされていると思います。

ただ、色々な知識を得ていくなかで、「不動産のプロなら何を考えて家を買うのだろうか?」と思ったことはありませんか?

プロと言っても選ぶポイントや考え方は違いますので、これが 絶対正しいは無いです。同様に失敗しない方法は1つではありません。

なので失敗しない購入の仕方と書くのが正しいかもしれませんが、今後の参考になればと思い書いていきたいと思います。

■中古住宅を買う

いつもお伝えしている様に中古住宅を買うことを優先します。総額が同価格であれば土地の広さを望める事が大きいです。

自分がマイホームに求めるこだわりを考えた時に、出来る事なら注文建築でプランにこだわって建てたいですが、残念ながら土地探しが難航することが容易に想像できます。

建売住宅や建築条件付を選ぶのであれば、リフォームを前提とした中古住宅の購入が最も良い方法だと感じます。

そのリフォームは、内装や水周り設備の交換だけではなく、間取り変更(場合によっては増築)を前提として考えれると思います。

これから永く暮らす場として考えるのであれば、しっかり建物を住宅診断しておいて、良い中古住宅を買うようにすることは間違いありません。

構造躯体をしっかり診ること、そのためにも床下や屋根裏の状況が確認できることは必須です。どんなに立地条件などがよくても、この2点が欠けているならば買わないです。

また、建物のことは建物の専門家にできる限り診断してもらいます。

  • ・中古住宅を買う
  • ・床下と屋根裏の点検口は必須
  • ・構造躯体はしっかりチェック
  • ・必ず専門家に住宅診断してもらう

■リフォーム済みの中古住宅は買わない

なかには、リフォーム済みの中古住宅が売られていますね。これには、買主が資金を投じてリフォームしなくてよいので、資金繰りの面でメリットがあると言えます。もちろん、すぐに入居できることもメリットです。

ですが、売主によるリフォームは信用できないことも多いため、リフォーム済み中古物件への警戒感を持っています。

売主が意図的に欠陥などを隠ぺいしてしまうリスクもありますが、知らずに隠ぺいしていることも考えられます。

「不動産会社が売主であれば、プロですからしっかり調べて問題があれば対処しているだろう」と考えるのは甘いです。

不動産会社は物件の取引のプロであり、建築のプロとは限りません。

不動産会社が売主であるリフォーム済み中古住宅の住宅診断で、床下で漏水(しかも長期間と予測される)があったケースもあります。

表面的にリフォームして綺麗にすれば売れやすいので、床下や屋根裏まで点検していないのですね(あるいは気づいていて放置)。

余談になりますが、リフォーム済み物件を購入される方は、床下か屋根裏(できれば両方)の調査をしておいた方がよいです。

また、買った後に自分好みにリフォームしたいという考えがあるので、リフォーム済みの場合、新しい内装材などを破棄せねばならず、材料や工事の無駄も気になります。それにリフォーム済み物件は売買価格のなかに工事費とその粗利ものせられているので、自分でリフォームするならば資金的にも無駄が生じます。

  • ・リフォーム済み中古住宅は優先順位を下げる
  • ・どうしてもリフォーム済み中古住宅にするなら床下や屋根裏の調査は念入りに

■資金計画

基本的に家を買う資金(売買代金)のできる限り多くを住宅ローンで賄うことを優先すると思います。

住宅ローンの金利は非常にいです。

勿論、資金計画については、買主の年収・頭金・家族構成・ライフプランなどによって異なりますし、類似の条件でも考え方によって異なりますので、正解はありません。年収、頭金などを各々が考慮して考えて頂くとよいです。

また、リフォームに必要な資金は出来る限り現金で支払うことを考えているので、売買代金は住宅ローンで賄っておきたいと考えます。

リフォームは工事を始めてから、新たに問題が発覚することも多いです。「壁を解体してみると柱が思ったより腐食していて補強が必要だ」といった具合です。

不測の事態で追加工事が必要になることを考えれば、リフォーム資金として現金を多めに確保しておくといいです。資金不足を理由に補修・補強すべき点に対応せず放置すると、住宅を長持ちさせることができませんし長期的に見ると明らかに損です。

ですので大きなリフォーム工事をするときほど、追加資金が必要になるリスクが高いと考えて、余裕をもっておきたいです。

それで結果的に、資金が思った以上に残れば、住宅ローンを繰り上げ返済に回せばいいだけなので損は絶対にないです。

  • ・住宅ローンはできるだけ多く借りる
  • ・現金はリフォームに投じる
  • ・不測の事態(補修・補強)への対応資金を確保しておく
  • ・リフォーム後にゆとりがあれば住宅ローンの繰り上げ返済を検討する

以上が損しない買い方、見かたとなります。

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