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新築物件よりも中古物件の方がお得な訳

内閣府の調査で新築マイホームを欲しいと思う人の数が減っているとの調査結果がでたそうです。

理由は社会保障費の増加や雇用に対する不安から、金銭面で中古住宅へ熱い視線が集まっているようです。では、中古住宅を購入する際のメリットなどを見たいと思います。

◆中古物件のメリット

やはり中古住宅の大きなメリットといえば価格です。

一般には新築と比べて「2~3割安い」「1000万円程度安くなる」と言われていますが、実際のところ値段はどのくらい違うのでしょうか?

国土交通省の平成26年度住宅市場動向調査報告書を参考に新築住宅・中古住宅の購入平均額を記載します。。

・平成26年度住宅市場動向調査報告書

■新築住宅の購入平均額

  • ・注文住宅で4227万円
  • ・分譲マンションで3636万円

■中古の購入平均額

  • ・一戸建て住宅で2358万円
  • ・マンションで2141万円

この数値から見ると中古物件は新築よりもかなり低価格で購入できることが分かりますね。ただこの新築住宅のデータはあくまで土地から購入した注文住宅の場合であるようなので。土地抜きの分譲住宅購入の際は3000万円台が主流となりそうです。

新築物件にも価格の差があることを理解した上で「新築より2~3割安い」とざっくり考えて頂ければと思います。

また、価格以外にも中古住宅の強みとしてコミュニティー形成済みの住宅を購入できるということです。

新築住宅で分譲の場合は、隣にどんな人、家族が住むのか未知数です。でも中古住宅なら事前に近隣住人の様子を知ることが可能となりますのでメリットといえそうです。

次に、多くの人が中古住宅に対して持つ不安についても記載します。

◆中古物件に対する不安と対策

■購入時のトラブル

一般的に中古物件は、持ち主から購入することになります。

値段交渉や引き渡し時期などトラブルが多いのではないかと考える人は多いと思います。実際にトラブルは起きます。

なので、ここは中古物件に慣れた不動産会社を選ぶことが大事になります。

売主との契約(価格・引き渡し・瑕疵発覚時の対応など)をどうするのか、しっかり補佐してくれる不動産会社を選ぶ事が大事です。

■物件性能は大丈夫か?

これもよく聞く不安だと思います。

性能に関しては物件による違いが大きいため個々で判断する必要がありますが、素人目では分からないです。こういう時は物件診断(ホームインスペクション)を活用すると良いです。

これは専門家が住宅の状態を診断してくれるシステムで、診断だけでは無く審査の結果基準を満たせば中古住宅に何かあった際に保険金が受け取れる『住宅瑕疵担保責任保険』に加入できるというメリットもあります。

加入方法は物件の売買形態によって異なるので、「これぞ!」という物件を見つけた時は事前に確認しておきましょう。

■リフォーム費用の事

リフォームは望めば望むだけ費用が高くなります。

そこで、費用を抑えるコツとして、段階的にリフォームするという方法があります。

中古住宅の場合は、住んでみると意外に傷んでいなかったということも勿論あります。逆に、大丈夫だと思っていたところが実は傷んでいたり、不便であったということもあるので何とも言えませんが。

なのでいきなりリフォームせずに、一度住んでみて、不満を感じる箇所のみリフォームすればいいと思います。

注意したいのが住宅購入費用とリフォーム費用を一括して借り入れできるローンの場合「せっかく低金利で借りられるんだから一気に気リフォームしてしまおう」と考えがちですが、リフォーム費用を最小限にとどめるためにも衝動的にならずによく検討する事が大事です。

最後に住宅ローンの注意点をお伝えします。

◆中古物件の注意点

■ローンが短くなる可能性

中古物件だからこその問題点です。というのが、住宅の耐久年数によって起こり得る事です。

住宅ローンを借り入れの際には住宅の担保価値が考慮されます。もし返済が滞った場合には住宅をもって返済に充てるという性質から仕方のないことです。

極端な例、住宅の寿命が20年だとしたらローンも20年で組まなければならない、ということです。そのため、中古住宅を購入する場合は新築住宅に比べ借入期間や借入額に制限があるかもしないと覚悟しておくと計算しやすいと思います。

そしてフラット35を利用する場合にも注意点があります。

フラット35を利用する際には住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していなければいけません。

これを適合証明書の取得といいます。先程の住宅診断と同じように住宅の性能をチェックする審査ですが目的は保険の加入ではなく、あくまで住宅金融支援機構から融資を受けるために行います。万が一この証明が受けられないと、フラット35の利用は出来なくなります。

■住宅ローン控除が使えない可能性

住宅ローン控除は中古住宅の取得でも対象ですが、一定の条件があります。

建築年数が20年以内である(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)事。

もしそれ以前に建てられた建物の場合は、別途地震に対する備えがあるという証明書(耐震基準適合証明書)が必要になります。

基準を満たさなくても住宅ローン控除適用外となりますのでご注意下さい。

◆余裕をもって物件探しをする

以上、中古住宅のメリットと注意点をお伝えしました。

これだけ書くと、「中古住宅は注意点が多くて面倒」と感じると思います。新築と比較すると考えるべき点や注意すべき点が多いので実際面倒です。

ですがこれを、価格が安い分面倒が多いと考えてはいかがでしょうか?

一生に1度か2度しかない買い物です。こういった面倒を楽しむくらいの余裕をもって中古物件探して欲しいです

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