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管理会社でみる、失敗しないマンション購入

カタログ上では問題がなさそうなマンション。ですが、見た目だけで購入するのは早計です。

何故でしょう?実際に住むと大事になってくるのは見た目だけでは無く、「住み心地」という部分になってきます。どうすれば見極める事が出来るのでしょうか?

今回は見えにくい部分について見極め方をお伝えしたいと思います。

1.ゴミの出し方を見る事で住人の暮らしが見える

というのも中古マンションの場合、すでにそのマンションにはコミュニティーというものが存在しています。

購入した場合、いわば“新入り”としてそこに入っていく事になるので、どんな人が住んでいるか。という事は非常に気になると思います。

しかし、どのような人が住んでいるか、どのようなコミュニティーかは、たとえ数十分間、物件を見学してもわかるものではありません。

少しでもマンションの住人の暮らしを知る方法は、ゴミ捨て場を見ることです。

中古マンションの物件見学をする際は、営業担当者に頼んで是非見せて頂きましょう。

見るべきポイントとしては「ゴミは散乱していないか」、「きれいに決まり通り分類されているか」、「決められた曜日(期日)を守っているか」などです。当たり前ですが、見学の際には見落とす、もしくは見る事自体頭に入っていないものです。

ですがそこから住人の「マナー」が見えてきます。

それだけでは無く、サポートしている管理会社と住人の関係も分かります。関係が上手くいっている所は、大抵マナーも良いです。

たとえ築年数がかなり経っていても、綺麗に整備され清掃されているマンションもあれば、まだ築10年程度にもかかわらず、綺麗に見えないマンションもあります。

こうしたマンションは、視覚的だけでなく感覚的にも、「なんだかイマイチだ」と感じると思います。

2.中古物件の見学は平日に行う方が良い

何故中古マンションの物件見学は平日に行った方がいいかというと、管理や住民間のコミュニケーションの状況を見るには、一番都合が良いからです。

見学した際に管理人さんに大きな声で挨拶をしてみると良いです。その理由は、管理人の対応で、住人とのコミュニケ—ションの度合いが見えてくるからです。

普段から、管理人と住人が気軽に挨拶をする関係ならば、良いコミュニティーが形成されているのではないか?という意味です。

また可能であれば宅配業者にマンションのイメージや評判を聞いてみるというのも一つです。宅配便の担当者は、多くの場合マンション毎に担当者が決められていて、担当者は同じマンションを毎日のように訪れています。ですので、そのマンションの雰囲気を感じている事も多いと考えられるからです。

休日であれば、管理人が休みの場合もありますし、日曜日は宅配便の稼働は平日に比べて少ないです。なので、リアルな情報が知りたければ、平日に物件見学に行く方がいいという事です。

加えて、チェックしておきたいポイントは、住人向けの掲示コーナーです。

まず見ておきたいのは、理事会の議事録です。よくある回覧板の様な物です。それを見れば、マンションが今どんな問題を抱えているかが分かります。

また、「古いものが貼られたまま放置されていないか」、「一部の住人にしか関係のないものが掲示されていないか」、「雑に貼られていないか」、「破れたまま放置されていないか」などもチェックししておくと良いです。

3.修繕積立金に要注意長期計画をチェック

新築マンションの場合はどうでしょうか。

まず、管理規約案を販売会社に見せて頂きます。初めてマンションを購入する方は、見慣れないものかもしれませんが、住み替えで検討されている方は、現在住んでいるマンションの規約と比べてみるといいです。

しっかりした規約であれば細部まで規定されていますので、中身がスカスカだと感じるものは要注意です。また、マンション管理会社とマンションの組合間で結ばれる管理委託の内容の確認も必須です。

そして最も重要なのは、将来の大規模修繕等に備えて行う修繕積立計画がどのようなものかを確認することです。

通常、新築時の修繕積立金(月額)と修繕積立一時金(引き渡し時)の2つは明記されていますが、確認するのは長期の計画の方です。

例えば月々の修繕積立金が少しずつ上がっていくタイプや、ずっと同額のタイプなど、計画はさまざま。注意したいのは、極端に安い場合です。

マンションを販売する戦略上、最初は極端に安くしておくものもあります。

理由としては初期費用を低く抑えておくと、売りにくい物件でもお値打ち感が出て買手が増えるからです。これは、マンションベデロッパーとマンション会社が話し合ってそうしている事が多いようです。

後になって一気に月額が上がる形式だと、住人にとっては急に負担が増え、最悪の場合「払えない」という住人が出てくる可能性もあります。当然、払えない人が増えると、将来の修繕に影響が出てしまいます。

月額が一気に上がる事なく、極端に低い金額が続く場合も注意です。大規模修繕等の大きな金額が必要なときに、足りなくなってしまう恐れもあります。

その場合は、住民全員で不足分を割合に応じて追加金を払わなければいけませんし、急な出費をすんなり払える人は多くないと思います。

管理費についても同様の事が言えます。だんだん古くなっていくマンションでは、築年数が数十年を経過すると、維持管理するためには、管理費用も新築時と同じ金額では難しくなり、管理費用は増額となります。

例えば、エレベーターなどは、維持管理、改修などで大きな金額が動く典型です。これを新築時から見込んでいるかは大きなポイントになります。

4.マンション管理は住人が作るもの

最近では、マンションの住人全員で構成される組合が、委託しているマンション管理会社から、よりサービス内容のいい管理会社に変えようとする動きが目立っています。

既存マンションのうち、25%程度は、新築時に契約していたマンション管理会社を変更しているというデータもあります。

なかには、管理会社のサービス内容を減らして、管理費を安価にするために管理会社を変えるという選択をする組合もあるようです。

もっと極端なケースでは、管理費が安い会社を求めて、数年おきに変えるマンションもあるといいます。

当然ですが、何度も管理会社を変えているマンションでは、管理会社と住人の良好な関係を築くことは難しいです。

これは、結果的に「住み心地が悪い」という結果になります。

マンション管理会社は、住人にとって最も身近なサポーターであり、パートナーであるはずです。マンション管理会社を変えることは否定はできません、変えることで問題点が改善される場合もあります。

ですが、数年おきに管理会社を変えているような物件は、おそらく何らかの問題があると見た方が良いです。こうした物件こそ、「買ってはいけない物件」です。

一方、マンション住民間のコミュニケーションがいい状態で、管理会社との関係もスムーズなマンションは、間違いなく「買っていい」マンションとなります。

買って後悔しない為にも、以上の点をみて、じっくり検討される事をお勧めします。

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