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「不動産ニュース」のまとめ

-不動産ニュース

土地を持たないサラリーマンでも大家になれる!

家賃収入で稼ぎたい!儲けたい!大家になりたい!一度や二度そう考えた事はございませんか?

しかし大家さんと聞くと「土地持ちの資産家」だというイメージが強いかと思います。

ですが現在では、土地を持たない普通のサラリーマン(会社員や公務員)でも、一大家さんになれる時代です。サラリーマンが大家を始める際に必要な頭金や家賃収入について、今回はご紹介します。

サラリーマン大家のメリットは?

サラリーマン大家は、土地を持っている資産家の大家業と違い、土地や建物のほとんどにローンを組んで収益物件を運用する不動産投資家です。

ローンを組むことにより、少ない資金で大きな利益を得られるレバレッジ効果を活用した投資をするのが最大の魅力です。

サラリーマンでやるメリットとしては「比較的安定した給与所得がある」というところで、、金融機関から融資を受ける際、審査のハードルが低くなります。

収益物件からの家賃収入とは別にサラリーマンとしての給与所得があるので、「返してもらえなくなるというリスクが低い」と判断されるからです。

なので若いうちからサラリーマン大家を始めておけば、定年になる頃にはローンを完済し、無借金の収益資産になるうえ、家賃収入を丸ごと私的に使う事が出来ます。更に収益物件は貸家建付地という扱いになり、相続時の節税にもなります。

では、大家を始めるのに適した年齢や年収は?

まず、定年後の生活を年金と家賃収入で賄うのであれば、給与所得があるうちにローンを完済する計画を立てる必要があります。短いスパンで完済する20年ローンで組むにしても、遅くとも40歳で始めなければなりません(60歳を定年とする場合)。もし収益物件を増やしていきたいのなら、30代には始めておくべきでしょう。

一般的な収益物件はマンションの区分所有またはマンションやアパートの1棟所有です。この中で融資を受けやすいのは、金融機関評価の高い土地が付いている1棟所有のマンションやアパートです。収入の目安になる利回りも、1棟物のほうが高い傾向があります。

ちなみに東京23区における平均的な利回りは約5~7%程度、地方都市で約7~10%程度の利回りといわれています。

ただ、利回りも大事ですが、それ以上に重要なのが入居率になります。いくら利回りが良くても入居率が低いと結局はマイナスになってしまうからです。

この利回りですが、東京23区で5,000万円の物件の場合、5%だと年間で250万円の家賃収入になります。

入居率90%であれば225万円、80%だと200万円の家賃収入になります。

東京と比べて物件価格の安い地方都市で3,000万円の物件だと、年利回り10%で300万円の家賃収入になり、入居率が90%なら270万円、80%でも240万円の家賃収入となります。

パッと見るとサラリーマンの平均的な年収の5割前後の額ですが、この家賃収入からローン返済金固定資産税管理費修繕費などの経費を引いた額が実質的な年収になります。

ですので利回りが良い物件でも、入居率が低いと収入が経費を下回って赤字になります。そういう事態を避ける為にも、利回りよりも入居率を注視した物件選びの方が堅いと思います。

頭金なしでも始められるのか?

では仮に30代でサラリーマン大家を始めるとなると、ローンを組む際の頭金が用意できるかが問題になります。30代でも、全額融資のフルローン、頭金ゼロで物件を購入することは可能です。ただ、注意すべき点は融資を受ける際の金利です。

なぜかというと、不動産投資用の借入れ金利は、マイホームの住宅ローンの借入れ金利に比べて高めだからです。借入れ金利が高ければ返済額が膨らみ、その分だけ家賃収入が減ってしまいます。

借入れ金利は金融機関や収益物件によっても変わります。金融機関はリスクの高さを計算して金利を設定します。

入居者が簡単につきそうな物件と思えば、低い金利で融資してくれる可能性がありますので、低金利でローンを組むのであれば、入居率が高くなりそうな物件を選ぶことが必須になります。

また過去に優良物件を提供した実績がある不動産業者は、提携している金融機関の信用度が高いので、低金利の融資を引き出せる可能性があります。

不動産経営をスムーズに始めるためには、いい物件を紹介でき、金融機関からいい融資条件を引き出せる不動産会社をパートナーとすることが一番の近道だと思います。

皆様もチャレンジされてみてはいかがでしょうか??


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