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マンション購入。「価格」を比較することで「価値」が見える

◆住宅はもともと「個別性」が強い

このところのマンション市況を見ていると、都心以外の広域的な立地条件が良くなくても、駅から近かったり、タワーマンションであったりと、その他のスペックに優れているためにエリアの相場を大きく逸脱した価格でも即日完売する物件が相次いで登場しているのが分かります。

一方で、消費増税の影響でマンションの売れ行き全般は落ち込んでいるとの報道が為されているように、市場全体としてはとても好調を維持しているというような見方ができる状況にはありません。

これは何を意味しているかというと、マンション市況という「全体概況」と個々の物件の売れ行きや地域の人気度などの「個別状況」とは異なるという事です。

ごく当たり前のことを示しているのに過ぎないのですが、結局は人の見立てや今後の景気変動に対する予測、個人的なライフステージの変化やそれに備える意識など、様々な“思い”がカオス化して市場流通に反映されているという事になります。

なのでマンションに限らず住宅というのは元々「個別性」の強いものなのです。

◆マンション「価格」と「価値」は同じものではない

同様に、不動産の「価格」「価値」の意味合いは、ニュアンスレベルでも同じものではありません。

「価値」が高いから「価格」も相応に高いという物件も、もちろんありますが、それは意味するところが若干近づいているだけで、決して同じことを示している訳ではありません。

「価格」は、物件の現在の対価がいくらであるということを示すものであり、相対的なものであって購入条件やその時々の経済環境によっても変化するので、「値引き」ができたり想定価格より上振れたりすることがあります。

たいして「価値」は物件の将来の価値=潜在的価値、つまり資産価値を示します。もちろん「その人にとって居住満足度が高い」という、いわば情緒的な側面を「価値」ということも出来ますが、ここでは経済的価値を示すものとして理解して下さい。

なので、もし同じ4,000万円で75㎡の新築マンションが複数戸分譲されていたとしても、それらの「価値」は違います。実際に、同じ4,000万円の新築マンションでも、10年後に市場流通する価値を反映した価格が大きく異なるケースがあります。

◆不動産売買では「価格」よりも「価値」を重視する

言葉としての「価格」と「価値」は似て非なるものなのですが、実際どのように「価値」を認識すべきなのかということですよね。

「価格」は実際に販売されている値段を数値で示したものなので誰にでも等しく分かりますが、「価値」は物件に内在されているもので、目には見えるものではありません。

”「価格」は現在””「価値」は将来”を示すものという定義をそのまま当てはめてみると、将来の「価値」を見るためには、過去の「価格」を参考にするのが最も適しているのが分かります。

マンションは属性の固まりで個別性が強いものであり、景気変動の波でも違いが出るものですが、見方を変える事である程度の「価値」は見えてきます。

例えば中古マンション。現在の「価格」を見て「予算内だから買える」=「妥当な価格」、と考えるのではなく、その中古マンションの5年前の市場流通価格、もしくは新築当時の分譲価格を調べて現在の「価格」と比較すると、分譲当時もしくは5年前から「価格」がどの様に変動しているのかが分かると思います。

その「価格」の差が「価値」と考えれば、価格差が少ない物件ほど資産価値が維持されているということになります。分譲当時の価格や5年前の価格などは仲介会社などを通じて調べられますので、是非見てみて下さい。

現在の「価格」と過去の「価格」を比較する事で本当の価値が分かります。

◆新築マンションは立地条件を最優先に

中古マンションの価値の見出し方はお伝えした通りになりますが、新築はどうでしょうか?

その答えは物件のエリア特性と属性に求めることができます。不動産は動かせない財産なので、立地条件が最も資産価値に重要な要素であることは間違いありません。なので立地条件を最重視し、“何かと便利であること”をその次に重視します。

そうやって物件選定を進めれば、将来の「価値」が低下する可能性のある物件を、最初から購入候補から排除することができます。

逆にお将来の「価値」が大きく低下するリスクを承知で自分の好みを最優先して物件購入したいという方でも、で購入に踏み切るのであれば、それはそれで高い居住満足度を得られる可能性があるのではないでしょうか?

住宅購入“絶対に失敗できない買い物”ですよね。何らかの理由で住宅ローンを返済できなくなったとしても、「価値のある物件」であれば、ある種の保険として物件購入が機能していることにもなります。購入に失敗すると人生の大きな経済的損失をもたらしますので、こういった保険は必要かと思います。

将来の物件売却をイメージすることが本当の意味で資産価値を考えることではないでしょうか?

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