セルフ型仲介のマッチングサイト ヤネウラ

0120-210-387
※営業 平日10:00~19:00

セルフ型仲介のマッチングならYANEURA
中古マンションのメリットについて

中古マンションの検討は、情報入手のスピードが大事

いざマイホームを購入しようとしても、物件選びは大変な事ですよね。

  • ・ポータルサイト
  • ・会員向情報誌
  • ・周辺の知人

皆さん一般的にはこういった情報源で物件を探されているかと思います。勿論この3つのルートでも可能なのですが、もっと効率よい手法があります。

それは仲介会社の営業マンとのリレーションを深める事です。中古マンション探しならそれに尽きます。

新築マンションの場合、情報を早期に仕入れるには、「現地においてある看板で問い合わせる」、「売主からの情報発信をキャッチアップする」といった分かりやすい手段があります。

ただ、情報を早期に入手しても販売開始になる迄にはある程度の時間があります。なので新規物件の情報をキャッチするタイミングの遅速で、「物件を買う事が出来なかった」という失敗を犯すことはそれほど無いと思います。

ですがこれが中古マンションとなると話は変わってきます。

情報を入手できなかった為に買えなかった…や、そもそも売り情報の存在すら知る事が出来ずに終わっている事があります。いわゆる「水面下で決まる」という事象です。

◆仲介会社の動きを知る〜水面下の情報とは?

「水面下で成約」の話しの前にまずは仲介会社がどのような流れで物件を販売するかを見てみましょう。

仲介会社の営業マンが、中古マンションのオーナーに販売を任されたらまず始めに行うのは媒介契約の締結です。媒介契約は以下になります。

  • ・一般媒介
  • ・専任媒介
  • ・専属専任媒介

の3種類があります。一つの不動産に対して、一般媒介は複数の会社が同時に締結する事が出来ますが、専任媒介と専属専任媒介は一社の仲介会社しか同時に締結する事が出来ません。

専任媒介と専属専任媒介は指定流通機構(通称「レインズ」)への登録を行い(一般媒介は任意)その後、販売活動を行います。

一般媒介の場合、レインズへの登録は義務づけられていませんが、一般媒介はレインズへの登録も即座に行われる場合が多いです。

自社がレインズに登録する前に一般媒介を締結している他社が登録をした場合、一般媒介を締結していない仲介会社がその登録を行った他社へ問合せを行い、自社を通さずに売買が成立する可能性があるからだ。一般媒介は、仲介会社からすれば「販売は早い者勝ち」な状態なのです。

一方で、専任媒介と専属専任媒介はレインズへの登録が必要となります。宅地建物取引業法施行規則により、専任媒介契約締結の翌日から7日以内、専属専任媒介は5日以内に登録する必要があります。

専任媒介と専属専任媒介は、一つの仲介会社のみが排他的に取り扱うためこのような決まりがあります。

ですが裏を返せば専任媒介契約は7日間、専属専任媒介は4日間、レインズに登録しなくてもよい。これが「水面下の情報」の正体です。

この期間に手持ち顧客に紹介して「買付け」をもらえば、その後レインズに登録しても既に「商談中」であるためほかの仲介会社から情報が出ることがない。チラシに出ることもなければ、検索サイトに登録されることもなく「水面下で成約する」というわけです。

◆チラシや検索サイトよりも仲介会社からの情報が一番

勿論、エリアによって差はありますが、売物件の多くが「水面下の情報」だけで決まるような人気物件は確かに存在します。

ですが、レインズ登録までの6日間(または4日間)の間で顧客を見つけることが出来ない物件の方が、圧倒的に数は多いです。

それらの物件は次にどこで露出するのか?多くは新聞折込チラシか検索サイトへの登録になります。

それならチラシか検索サイトをこまめにチェックしていればよいかというと、そうではありません。仲介会社とのリレーションが大事になります。

チラシに毎回毎回、すべてをチェックすることは時間的にも精神的にも難しいです。それにどこのエリアに入るのかも分からなければ、どの新聞に折り込まれるのかも分かりません。

「初めてチラシで見た」と仲介業者に問い合わせたもの、仲介会社としては過去に何度も折込チラシをしていた、などというのはよくある話です。

検索サイトについても同様です。新築マンションでWEBサイトを作成しない物件はほぼありませんが、中古マンションでWEBサイトに登録しない物件は意外にも多いです。

売主が「インターネット広告お断り」というのは案外に多いです。マンション名+階高+間取りが分かる為「誰が売りに出しているか」を全世界に公表しているのと同じようなもの、という感覚があるのでしょう。逆に「折込チラシお断り」という売主もいます。

チラシやインターネット広告お断りという売主も「見込み客に紹介するな」とは言いません。そんな売主はそもそも物件を売りに出さないです。こういった事情から仲介会社から直接情報をもらう事が一番確実だと思います。

◆3つのカテゴリーから探す。当該物件に強い仲介会社

ここでまでお話をすると、問題が一つ出てきます。仲介会社をどうやって選ぶか。という事です。

仲介会社は数多くあります。欲しい物件の売り情報をいち早くキャッチする仲介会社がどこになるのかさっぱり見当がつかないと思います。

ですがアタリをつける方法はあります。ご紹介するの3つのカテゴリーから仲介会社を選べば良いです。そうすれば物件の売情報を早期にキャッチする確率は高まります。

■1:地域に根差して活動する仲介会社

できれば折込チラシや宅配チラシ等の広告活動を積極的に行っている会社が良いです。

売却を依頼するする側からすれば、積極的に活動している仲介会社がよいに決まっていますよね。勿論それは老舗である必要もありません。土地を探す場合には地主との付き合いが長い仲介会社が有利に働く場合もありますが、中古マンションの場合は、キャリヤの長さよりも、地元での露出度の高さの方が重要です。

■2:大手の仲介会社

いわゆる大手の仲介会社になります。エリアによってばらつきはありますが、都心部では大手仲介会社の人気は根強い上、売却を依頼する側も湯大手の方が安心と感じるでしょう。なので大体は中古マンションオーナーが売却に出すときは、地元の仲介会社と大手の仲介会社の両方に頼むパターンは多いです。

■3:当該物件の分譲会社の仲介部門または系列仲介会社

分譲時の販売状況を把握していたり、資料がしっかり揃っていたりで安心感があるケースが多いです。購入した時の営業マンに相談し、そのまま仲介部門や系列仲介会社で媒介を結ぶパターンも多い。ただし、分譲会社が仲介部門や系列仲介会社を持たない場合もあるのでご注意を。

◆欲しい物件を特定するのが良い情報に巡り合える近道

最後に一番大事なこと。それは欲しい物件を絞り込む事です。

仲介会社の営業マンというのは、ほぼ全員が金額や件数の目標をもって日々営業活動を行っているうえ、ほとんどが歩合給です。なので効率の良い動きをしたいと考えるのが普通です。

予算も希望の広さや場所も曖昧な顧客と、「○○地区の○○マンションで探しています」という顧客でしたら、どちらが親身に対応して貰えるかは考えなくても分かりますね。

また、欲しい物件を絞り込むことで不必要な営業を受ける事もなくなります。これは相手の営業マンにとってもありがたい話ですよね。物件が絞り込めれば、営業マンとは、無理なく手間をかけずに、長期的な関係を作ることができますので。

ですが、欲しい物件を絞り込む期間はどうしても必要です。その為にいろいろと物件を見ておきたい。そんな場合は正直に仲介会社の営業マンに「探し始めなので物件を絞り込めていない」と言えば大丈夫です。

地域に詳しい営業マンであれば予算や広さ、築年数等々の条件を言えば、エリア内での該当物件をピックアップすることは出来ます。逆に言えば最低限の希望はキチンと練りましょう。絞り込みをした後で欲しい物件が出るのを待つと言えば、きっと相談に乗ってくれるはずです。

もしも態度が変わるようであれば、親身な営業マンではないため付き合いをやめればよいだけです。

◆まとめ

水面下での取引は分からないので、これは買い手側ではどうしようも出来ないので仕方ありません。

なのでまずはチラシや検索サイトで物件探しを進める。そしてマンション名が分かれば外観やエントランスなどは自分で見ることができるので見ておく。そうやって物件の絞り込みを行い、仲介会社との付き合いをはじめる。チラシや物件検索サイトでチェックをしつつも、仲介会社からの情報を待つ。

中古マンション探し近道は仲介会社とのリレーションであります。

仲介手数料を軽くしてみませんか?
物件がお決まりの方はご連絡を! まずはお問い合わせから!仲介手数料を下げるまたとないチャンスです!

この記事を読んだ人はこんな記事を読んでます!

  • 不動産の基礎知識
  • ポイント1 物件の手数料は下げられるのか?
    まずはご連絡下さい!

    ご質問、ご意見は勿論、業者紹介に関してもコチラよりお問い合わせください

    セルフ型仲介って何?

    仲介手数料の仕組み

    不動産の基礎知識

    物件購入時の注意点

    不動産屋さんの裏話

    不動産ニュース

    人気の記事