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時代は逆転!中古マンション時代の到来!

新築物件が売れない時代

2017年現在、新築マンションが驚くほどに売れていません。

新築物件が売れない理由は明白で、新築マンションの価格が高騰しすぎた為、購買層の手に届かないレベルに達しているからです。

また2000年新築供給戸数が95,635戸だったことに対して昨年2016年は35,772戸と、この16年で半分以下にまで沈み込んでいます。

一方で中古の成約戸数は、じわりじわりと上昇を続けており、昨年は37,189戸と、新築の供給戸数を中古の成約戸数が抜いてしまうという逆転現象が起きています。

そもそも何故新築物件が高騰しているのか?

この理由はシンプルで、マンションの建設コスト上がっている為に販売価格が押し上げられているからです。

上記の図は新築マンションのコスト内訳になります。要素は大きく4つです。

  • ①土地の取得費用
  • ②建築コスト
  • ③販売費・広告宣伝費
  • ④デペロッパーの利益

これを積算したものが、新築マンションの販売価格となります。

中でも高騰しているのは土地取得費用と建築コストです。

建設コスト

まずは建築コストについてですが、これは東日本大震災の復興事業や都心部の大規模再開発が至る所で行われており、鳶や鉄筋工、型枠工といった建築系の職人たちの人手不足から来ているものとなります。特にマンションは鉄筋コンクリートで作られる為、大きな問題といえます。

また、業界を挙げて建設従事者の待遇改善を行っており、社会保険の加入や休暇の取得、賃上げを推進している為、建設コストも大幅に上昇しています。

土地の取得コスト

建設コストが上昇する中、14年4月の消費税増税を睨んだ駆け込み需要が膨らみ、新築マンション市場は、ミニバブル状態となっていました。

それが消費税増税の実施により、一旦は萎んだのですが、同年10月の「バズーカ2」によって再膨張し、地域限定で不動産価格が上昇する「局地バブル」という現象が起きる事となりました。

そこに15年1月から相続税の控除基準額が変更され、相続税を圧縮する為に、タワーマンションの上層階を購入する「相続税対策」需要が生まれたのですが、この時期は円安による外国人の爆買いが、新築マンション市場にも押し寄せていた事もあり、15年~16年で局地バブルは都心近郊まで及ぶことになりました。それが現在の土地の高騰につながっています。

ちなみに東京都江東区のタワーマンションは坪単価500万円を超えるケースや武蔵小杉区では、山手線内の文京区と同じ単価でタワーマンションが販売されていたりと、これが今の相場となっています。

そして新築マンションは売れ残っていった

これらの局地バブルは一つの側面でしかありません。

国税庁の評価額見直しで、相続税対策のタワーマンションの購入は減少、爆買い一時の勢いはなく、東京オリンピック開催決定の熱狂で一気に売れた湾岸エリアのタワーマンションも今では中古での売り出しが激増しています。

その為、新築は完成在庫の値引きが常態化しているとのことです。

そこまでしても新築マンションの販売戸数は減少の一途を辿り、中古の成約数が伸びています。

人口減少社会の到来や、増え続ける空き家といったマクロ構造を併せて考えれば、もはや新築マンションがバンバン売れる時代ではないという事。

今後も一時は中古マンションの時代になるのは間違いないと思います。

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