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長く住めるマンションの条件とは

多くの方がマイホームは一生に一度の高い買い物となります。なので「長く住める家が欲しい」というのは、ごく当たり前の事だと思います。

では、「長く住む」とは、具体的に何年くらいのことなのでしょうか。中古マンションについて、考えてみましょう。

◆長く住む

上の図は、国土交通省が約5年に一度実施している「マンション総合調査」からの結果です。

「マンションへの永住意識」が徐々に高まっていて、最新の2013年度版では50%を超えました。反対に「住み替え派」は20%を切っています。

また「年齢が高くなるほど永住意識が高くなる傾向にある」ようです。調査対象の90%以上は40歳以上で、60代以上が50.1%、40~50代が41.7%と、熟年以上が大半を占めます。「あと30~40年は住みたい」という事でしょうか?

それに対して、若い世代、20~30代は、今後(5~10年後)の売却を意識している方が多い印象を受けます。

マンションに求める条件も、通勤の利便性だけでなく、「売りやすく、貸しやすい」という視点で駅に近い立地を重視しています。

◆年齢層が高いほど、マンションへの永住志向が高い理由

「年齢が高くなるほど永住意識が高くなる」背景として、次のような理由が考えられます。

当たり前ですが年齢層が高いほど、一度はマイホームを購入した経験のある可能性が高くなります。そのため、「住み替え先のマンションには永住したい」、「夫婦2人の終の棲家」と考えるのが普通です。

何度か記事にもしましたが最近は、「高齢になると、一戸建てよりマンションのほうが暮らしやすい」というイメージに変わってきています。

昔は「まずはマンション、最終的にはより広い一戸建て」という考えが当たり前でした。

不動産の売却益でステップアップするという事です。ですが不動産価格は下がり続け、売却益を得て買い変えるというのが難しい時代になった為、「初めて購入したマイホームに住み続ける」「永住できるマンションを選ぶ」という意識が強くなったといえます。

住み替えにしても子供の独立や、体調面により広い家からマンションにする事で空き部屋を無くしたり、光熱費等の全体的なコストカットを計る事も出来ます。なにより、マンションの場合は立地が良い可能性も高いからです。

なので現在はマンションへの永住意識が高いです。

◆「寿命」と「管理」、マンションの二大テーマとは?

では、「長く住めるマンション」には、どんな条件が必要なのでしょうか?

そこには、マンションの二大テーマといえる「寿命」「管理」が関係しています。これは「よいマンション」「高く売れるマンション」と重なる部分が大きいともいえます。

■マンションの寿命

マンションの「寿命」は、物理的に長持ちするということです。ちなみにコンクリートだけでいえば、技術的には100~200年持たせる事が可能と言われています。とはいえマンションはコンクリートだけではなく、耐久性の異なる部材が複雑に組み合わされていますので、これだけでは判断はできません。

耐久性を表す指標として、国の「住宅性能表示制度」の、「劣化対策等級」「維持管理対策等級」という項目があります。

ただ、大手デベロッパーの分譲マンションでも、この評価書を取得していないケースがあり、あまり普及しているとはいえません。

中古マンションの販売図面にも、性能表示制度の有無が記載されていないことがほとんどです。

ですが、住宅の平均寿命が年々伸びてきているのは事実です。

平均寿命が伸びている理由の一つは、使われている材料のレベルアップや施工技術の進歩です。マンションの主要構造部である鉄筋コンクリートの耐用年数は、90年代頃までは60年といわれていました。

2000年頃から「100年コンクリート」という用語が新築マンションのパンフレットに載り始め、近年ではから「200年住宅」という言葉も登場しています。

「200年住宅」というのは単なるキャッチフレーズではありません。

ちなみに大手ゼネコンの竹中工務店では「500年コンクリート」の技術開発が行われていて、宗教建築などで10件以上の施工実績があるそうです。

もちろん、コンクリートが100年もっても、住宅として同じ期間にわたって機能し続けるとは限りません。

お伝えしたように住宅は、耐久性の異なる部材、設備や内外装仕上げが複雑に組み合わされてできあがっています。使い方、維持管理の仕方によって、実際の住まいの寿命は変わってきます。

■マンションの管理

最後に「管理」についてです。

建物自体の物理的な寿命に劣らず、きちんと維持管理されているかどうかが、「長く住める」に大きく影響します。

管理組合がしっかりと活動し、長期修繕計画に基づいて大規模修繕が実施されていること、その履歴がきちんと残っていることなどがポイントとなります。

注意したいのが、日常の管理の面では問題なくても、大規模修繕が計画通りに実行されているとは限りません。

修繕積立金が十分に貯まっていない場合など、修繕の実施が何年も遅れてしまったりすることもあるからです。

こればっかりは個人でどうこう出来るものではないのであれこれ書いても仕方ないのですが、物理的には「長く住む」事は可能なので、是非自分にあった物件を探してください。

■最後に

そして住みたい家が見つかりましたら、弊社YANEURAまでまずはご連絡下さいませ。

物件購入の際にかかる仲介手数料(物件価格の3%が上限)を1%でもお安く出来る様に尽力します。

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