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中古マンションのメリットについて

マンションは「築10年」以内で探すと損をするのは本当でしょうか?

中古マンションは、一般には【築10年以内】といった築年数の新しい物件の人気が高いです。

確かに、新しければ新しい方が良いと考えるのは普通ですね。ですが、それより古くてもお買い得な物件もたくさんあります。

今回は築年数をどう考えればいいのか、築年数に対する誤解や思い込みを解消するための物件の見方を紹介します。

「築10年以内」物件の人気は高い

マンションの購入検討をする際、新築と中古を同時に比較しながら探す人が増えています。勿論、同じ中古でもなるべく新しい物件が良い、という意識は強いようです。

「10年ひと昔」という言葉があるように、10年を超えてしまうと少し古くなったイメージがあります。

身の周りにある生活用品や家電製品などは、10年も経てば置き換わっているものも多いでしょう。マンションについても同じように、「築10年以内」「それ以上」という線引きが出来上がっているのかもしれません。

実際、インターネットの物件検索の際も、築年数のこだわり条件を「10年以内」に設定するケースが多いようです。

ですが、中古マンションを選ぶ際にこの「10年」をボーダーラインにして、それより古い物件を見ないという事勿体無いと感じます。

インターネット等で検索を掛けて頂くと分かりますが、「築10年以内」に拘ると選択肢がかなり狭くなってしまいます。ですので良い物件を見逃してしまう恐れもあります。

それはこれまで供給されてきた歴史を振り返る事でも、その理由がわかります。

「築古」は、新築や築浅よりお買い得?

下の図は、過去30年以上のマンションの供給戸数と価格の推移を示したグラフです。

この図を見ると、マンション市場がガラリと変わる大きな転換点がある事が見て取れると思います。93年と94年がその境目です。

平成バブルが1990年をピークに崩壊して不動産価格が急落した後、1994年からマンションの大量供給時代が始まります。

それまで首都圏では4万戸前後だった新築マンションの供給戸数が、2倍の8万戸前後に急増しています。これは単に量が増えただけではありません。

バブル時の住居の条件は「高・遠・狭」だったのですが、「安・近・広」へと変わりました。

つまり、価格・立地・面積が「高い・遠い・狭い」から「安い・近い・広い」に転換したのがこの頃です。

バブル期は地価高騰で立地が郊外に広がり、価格を抑えるために面積が圧縮されていたのに対して、94年以降は価格が下がり、立地の都心回帰が進み、面積にもゆとりが出てきました。

しかも、大企業の運動場や工場の跡地などの大規模開発が進み、駅に近いエリアで大型マンションが供給され、キッズルームなど暮らしを支えるような共用施設も充実し始めました。

また、建物の基本性能も高まっています。たとえば床スラブはそれまでの15cm平均から18~20cm以上となり遮音性がアップしています。

給水管は維持管理のしやすいサヤ管ヘッダー工法が採用され、床段差のないバリアフリーも普及し始めました。

またこの頃からフルオートバスや流し台のディスポーザーも登場しています。

管理の重要性が再認識され、長期修繕計画に基づいてきちんと修繕積立金や修繕積立基金を設定して準備するようになったのも、この頃です。

なので1994年以降に供給された中古マンションであれば、現在(2017年)の新築マンションと比べても基本性能やプランのコンセプトなどは大きく変わりません。しかもこの頃の物件のほうが立地が良いことも多いのです。

そして建物は10年を超えると、外壁補修などの大規模修繕の時期を迎えます。

キチンと管理されていれば、計画的に修繕が行われているかどうか、次の修繕を見据えた修繕積立金のストックが十分にあるかどうかを実際に見て確認できます。これは築浅にはないメリットですね。

住戸内は、それほど大掛かりなリノベーションをしなくとも、設備の更新や内装などにある程度のリフォームをすれば新築と遜色ない状態にできます。

このように考えると、築10年超~20年未満の物件のほうが、立地や管理面を考えると、「新築や築10年以内の築浅物件よりも優れているものもある」、といえます。

正直“お買い得な築古物件”といえるのではないでしょうか?

ですので「築古」という位置づけ自体を見直すべきかもしれません。

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