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スケルトンリフォーム、新築よりも費用が高い場合も！？

最近よく聞かれるようになった｢スケルトンリフォーム｣。

勿論、周りから見え見えの透明な家ではありません。

｢スケルトン｣は｢骨格｣という意味です。スケルトンリフォームとはその名の通り、建物の構造躯体(骨組み)以外をすべて解体して行う、大規模なリフォームのことです。

一般的に中古マンションで施工されることが多いですが、一戸建てでも採用されることがあります。浴室やキッチンといった水周りの移動から、階段の掛け替えなど、大幅な間取り変更が行えるため、新築のように住まいを一新することができます。

スケルトンリフォームのように大規模な解体を伴わず、床材や壁紙の張替えのみを行うことは｢表層替え｣や｢表層リフォーム｣、水周りの設備や部分的なものを入れ替えることは｢部分リフォーム｣と呼ばれます。

リフォーム会社の多くが提供している｢新築のように生まれ変わる｣というのは、大体が表層替えや部分リフォームを組み合わせたものが多いみたいです。

住まいの一新を希望する場合には、スケルトンリフォームを行なったほうが良いのか、表層替えや部分リフォームを組み合わせたプランで対応できるのかを見極める必要がありますが事前に知識だけでも持っておけば精神面でも楽になると思います。

◆一戸建てのスケルトンリフォームの進め方

家をすべて解体して一旦更地にする場合は、ユンボやクレーンなどの重機を用いて比較的短期間で行うことが可能です。

ただ、スケルトンリフォームは解体ではありません。建物の構造躯体を傷付けないように、手作業で解体する必要があります。

手作業の解体という事は人件費がかさみます。そのため重機による解体以上の費用が掛かったり、解体の工期が倍以上になったりするケースもあります。

また、スケルトンリフォームが新築と大きく異なる点は、解体を進めていく際に思わぬ問題が発生する可能性があることです。

築年数や事前の調査から、構造躯体に経年劣化が起きているかもしれないと予想は立てておきます。そして実際に解体工事を行ってみて、柱や土台に白アリ被害や激しい腐食が見つかることもあります。

躯体に傷みがある部分は入れ替え作業を行い、耐震面に問題があると診断された場合には、耐力壁や筋交い(柱と柱の間に斜めに入れる補強)の追加が必要です。

また、基礎が弱いと確認できた際にはコンクリートの打ち増しなどで補強を行います。スケルトンリフォームは、内装の施工の前に行う構造体の補強が最も重要です。

◆一戸建てでスケルトンリフォームを選ぶ理由とは

テレビのリフォーム番組などで、スケルトンリフォームが紹介される機会も多いかと思います。

古い家の柱などを残しながら解体する様子を観ると｢全部壊して建て替えたほうが早くない？｣と思うと思います。一般的なリフォーム工事は建て替えよりも安いというイメージが強いですが、一戸建てのスケルトンリフォームは費用がかさみ、既存の建物の状況によっては新築より高額になることもあります。

それでもなぜ、手間も費用も掛かるスケルトンリフォームを行うのでしょうか。それは、特殊な事情を持つ敷地にあります。

建築基準法は幾度も改正が重ねられてきたため、築年数の古い一戸建ては現行の法基準に適合していないこともあります。

既存の家にそのまま住み続けるのであれば問題ありませんが、いちど更地にして建て直す場合は、現在の法律に合わせた工事を行わないといけません。

なので専有面積の関係から、建て替えると「家が狭くなる」ということもあります。そのため｢接道義務｣と呼ばれる条項に適合していないケースの場合、スケルトンリフォームが選ばれることが多いです。

◆敷地の後退が必要なケース

現在の建築基準法では、宅地に接する道路の幅を4m以上確保するよう定められています。幅4m未満の道路沿いの家を建て替える場合には、敷地のセットバック(後退)が必要です。

このセットバックの対象となる住宅は都市部の住宅密集地に多く、特に狭小地の場合は、数mでも後退すると建て替え後の床面積が大幅に減ってしまうケースもあります。

なので4m未満で、今の床面積を維持したまま住まいを生まれ変わらせるためには、スケルトンリフォームしかないという事です。

◆新築や再建築が出来ない場合も

現行の法律では、家の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接する必要があると定められています。つまり、この条件を満たさない土地には新たな家を建てることはできません。

このような土地にある家を｢再建築不可物件｣と呼びます。

｢旗状地(はたじょうち)｣や｢旗竿地(はたざおち)｣と呼ばれる、細い路地で道路に接する奥まった土地にある建物などが代表的です。

再建築不可物件を更地にして建て替えること出来ない為、住まいを一新するにはスケルトンリフォームしかないというわけです。

■おわりに

以上の事から、スケルトンリフォームは、建築基準法の関係で建て替えをすると家が小さくなる場合やそもそも建て替えが出来ない時に使われるのが多そうです。

そこまで古くなく、通常のリフォームで大丈夫な場合はコスト的にもそちらを選ばれるとよさそうです。

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