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購入した物件が欠陥住宅だったらどうしますか?

瑕疵担保責任

購入や建築をした住宅に欠陥があっては大変です。万一の場合における売主などの責任を法律で定めたのが「瑕疵担保責任」ですが、その解釈をめぐり紛争が生じることもあるため、よく理解しておくことが大事です。

住宅に関する「瑕疵」とは?

「瑕疵」とは、本来は備えているべき機能・品質・性能などが欠けている状態を示す言葉です。

住宅においては「欠陥住宅」の状態だと考えても良いでしょう。広い意味では物理的な欠陥にとどまらず、権利の瑕疵建築制限などによる法的な瑕疵室内での自殺や嫌悪対象物の存在などによる心理的瑕疵なども含まれます。

引き渡した住宅に瑕疵があった時、買主や注文主に対して売主などが責任を負わなければならない旨を定めたものが「瑕疵担保責任」です。ただし、その対象となる瑕疵は、通常の取引上の注意では発見できないような「隠れた瑕疵」であり、かつ、買主がその瑕疵の存在を知らなかったことが要件となります。買主が事前にそれを知ったうえで取引をしたのであれば、売主の責任を求めることはできません。

また、売主が知っていながら買主に告げなかった瑕疵であれば、瑕疵担保責任ではなく、不告知または不実告知などによる不法行為の問題となります。

瑕疵担保責任の範囲と特約

前述の「隠れた瑕疵」の為に買主が損害を受けた時には、売主に対して賠償請求をすることができます。そして、瑕疵のために思った内容と違い、契約を破棄したい場合は、契約を解除することも認められます。注意点は、買主が瑕疵の存在を知ったときから1年以内にすることが必要という事です。

一方で、売主が瑕疵担保責任を負う期間について注意しなければなりません。不動産業者が売主となる場合には宅地建物取引業法の定めにより、少なくとも引き渡しの日から2年間は責任を負わなければならないことになっています。これは不動産業者が売主となる中古住宅の場合でも同様です。

ところが、個人が売主となる中古住宅などでは、瑕疵担保責任の期間を短くすることや範囲を限定すること、あるいは「瑕疵担保責任を一切負わない」とする特約も有効です。

実際の中古住宅売買では売主の瑕疵担保責任期間を引き渡しから3か月程度とするとともに、責任の範囲を雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部位の木部の腐食などに限ることが多いでしょう。築年数の古い住宅では瑕疵担保責任を負わない旨の特約をするケースも少なくありません。

住宅瑕疵担保履行法

前述の宅地建物取引業法の定めによる最低2年の瑕疵担保責任期間とは別に、品確法(住宅の品質確保促進等の法律)により、新築住宅の売買契約における売主または請負契約の請負人は、引き渡しの日から最低10年間にわたり、瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。

ただし、この場合の対象範囲は構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分となっています。この期間内に瑕疵が生じたときには、売主または請負人に対して無償修繕の請求や、損害賠償請求をすることができます。

ですが、10年間のうちに売主業者が倒産などすればその請求は出来ません。そこで平成21年10月1日に施行されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。

この日以降、新築住宅の売主や請負人は、保証金の供託または保険への加入のいずれかの「資力確保措置」を講じることが義務付けられ、万一の場合でも買主や注文者が補償を受けられる事になりました。

こういった点をしっかり確認しておく事で、万が一の際のトラブル回避にもつながります。

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