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頭金は何のために必要なのか?また、いくらあればマイホームを買えるのか?

「マイホームを買うためには頭金が必要だ」と言われますが、そもそも頭金とはどのお金のことでしょうか?

◆頭金

頭金とは、マイホームを買うときに支払える現金のことです。持っている貯金ではなく、貯金の中からマイホームを買う際に出せるお金のことを差します。

例えば、貯金が500万円あるとして、そのうちの300万円を出せるなら頭金は300万円になります。貯金が1000万円あっても、マイホームを買う際にお金を使わない場合は頭金は0円になります。

他にも、貯金はゼロでも親族から500万円のお金を贈与してもらえる場合は、頭金は500万円になります

◆住宅ローンの借入額を減らす為のお金

頭金があると住宅ローンの借入額が減ります。例えば、建物2000万円、土地1000万円、諸費用400万円かかるとすると、マイホームを買うためにかかるお金は3400万円になります。

この時に頭金が0円だと、住宅ローンの借入額は3400万円。頭金が300万円あると住宅ローンの借入額は3100万円となります。

また、頭金を準備する事で借入額を減らし、住宅ローンの審査を通りやすくするという意味もあります。

◆審査が通るなら頭金は必要ないのでは?

この様に思われるのも無理ないかと思います。ですが、アドバイスとしては「頭金はあったほうが絶対良い」です。その理由について3つご説明したいと思います。

■理由1:毎月の住宅ローンの返済額が少なくなるため

頭金をたくさん用意する。つまり、住宅ローンの借入額を減らす。

勿論ですが借りる金額が減ると毎月の住宅ローン返済額が少なくなります。

例えば、上記の例で3400万円のマイホームを買うとして、頭金が0円の場合と500万円の場合と1000万円の場合で毎月の住宅ローン返済額がどれくらい違うか計算しました。

住宅ローンの条件はフラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています

     
  • ・頭金0円の場合   :108,316円/月
  • ・頭金500万円の場合 :92,387円/月
  • ・頭金1000万円の場合 :76,458円/月

頭金が0円の場合と頭金が1000万円の場合では毎月の返済額の差は約3万円となります。

頭金があると選択肢が広がる

先ほどとは逆の考え方で、今度は毎月返済できる住宅ローンの金額を毎月8万円と設定します。頭金の有無で借り入れできる金額が違ってきますので、買えるマイホイームの金額に差が出ます。

毎月の住宅ローン返済額を8万円に設定した場合に、頭金が0円、500万、1000万円ごとに買えるマイホームの金額の違いを計算しました。

条件は先程と同じ、フラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています。

     
  • ・頭金0円の場合   :2,500万円
  • ・頭金500万円の場合 :3,000万円
  • ・頭金1000万円の場合 :3,500万円

マイホーム購入予算を簡単に計算する場合は、借りても大丈夫な住宅ローンの金額+準備できる頭金で計算できます。

毎月の住宅ローン返済額を8万円と設定した場合には、借りても大丈夫な住宅ローンの借入額は2500万円になります。その金額に準備できる頭金を足した金額がマイホーム購入しても良い金額になります。

■理由2:支払う住宅ローンの利息が少なくて済むため

頭金を準備して住宅ローンの借入額を減らせば、支払う住宅ローンの利息を減らすことができます。つまり、ムダなお金の支払いを減らして、将来手元に残るお金を多くすることができます。

同様に3400万円のマイホームを購入する場合に頭金が0円、500万円、1000万円用意した場合で、住宅ローンの総返済額がどう変わるかを計算したものです。

住宅ローンの条件は同じくフラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています。

  • ・頭金0円の場合   :45,492,651円
  • ・頭金500万円の場合 :38,802,552円
  • ・頭金1000万円の場合 :32,112,425円

まず、頭金を500万円準備した場合は頭金が0円の時に比べて住宅ローンの利息は169万円少なくなります。次に、頭金を1000万円準備した場合は頭金が0円の時に比べて住宅ローンの利息は338万円少なくなります。

住宅ローンの利息を支払わなくていいようになる分、将来手元に残るお金は多くなります。逆に言うと住宅ローンの借入額が多くなればなるほど、支払わなければいけない住宅ローンの利息が多くなり、将来残るお金が少なくなるので、できるだけ頭金をたくさん準備しておきましょうと言われます。

■理由3:住宅ローンの返済期間を短くできるから

【理由2】の内容と似ますが、住宅ローンの返済期間を短くすることができるからです。頭金をたくさん準備するほど住宅ローンの借入金額を少なくすることが出来、結果、毎月の住宅ローン返済額が少なくなります。

もし、住宅ローン返済額に余裕が有る場合は、住宅ローンの返済額を増やすことで住宅ローンの返済期間を短くすることができます。

【理由1】で頭金の金額ごとの住宅ローン返済額を計算しました。

     
  • ・頭金0円の場合   :108,316円/月
  • ・頭金500万円の場合 :92,387円/月
  • ・頭金1000万円の場合 :76,458円/月

この例で、頭金500万円も1000万円も、頭金0円の場合と同じ住宅ローンの返済額にすると返済期間はどうなるか計算しました。

  • ・頭金0円の場合   :35年
  • ・頭金500万円の場合 :28年
  • ・頭金1000万円の場合 :22年

住宅ローンの返済年収が短くなると、住宅ローンの総返済額も減ります。返済年数が28年と22年になると35年と比べて総返済額の差はいくらになるか計算しました。

  • ・35年の場合:45,492,651円
  • ・28年の場合:36,703,451円
  • ・22年の場合:28,932,883円

頭金を0円で住宅ローンを借りた場合と、頭金を1000万円準備して22年で返済した場合と比べると555万円住宅ローンの利息を節約することができます

◆頭金はたくさんあるほどいいのか?

これまでの計算だと、頭金はたくさん用意すればするほどいいという結果になりました。住宅ローンのことだけを見た時は間違いなく頭金をたくさん準備して、住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くしたほうが有利になります。

先程もお伝えしましたが、住宅ローンの借入額を減らしたり、返済年数を短くすると住宅ローンの利息支払いを減らすことができます。結果的に将来手元に残るお金が多くなります。

◆お金はたくさんあった方がいいが、頭金はたくさんあった方がいいとは限らない

将来手元に残るお金を多くするという目的で考えた場合に、手元にあるお金をできるだけ頭金として使い、住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くした方がいいとは限りません。

頭金を入れて住宅ローンの借入額を減らす、月々の返済額を増やして返済期間を短くするということは、住宅ローンにお金を入れるということです。

厳密には違うのですが、住宅ローンの金利でお金を運用するのと似たような効果があります。なので住宅ローンの金利以上にお金が増えるところにお金を預けたほうが、将来手元に残るお金は多くなるということです。

住宅ローンの利息支払いは多くなるが、それ以上に増えて返ってくるお金が多くなるという理屈です。

◆では、頭金なしでマイホームを買ってはダメなのか?

一般的には頭金無しのマイホーム購入は危険だと言われています。危険だと言われる理由は住宅ローン支払いができなくなるという事と、住宅ローンの利息支払いが多くなるから将来手元に残るお金が少なくなって老後生活に影響があるということです。

ですが、住宅ローン利息が多くなるという点は、頭金をたくさん入れたほうが得とは限りませんよね。

では、住宅ローンの支払ができなくなるという問題さえ解決できれば頭金なしでマイホームを買ったとしても問題ないのではないでしょうか?

◆頭金を貯める本当の目的は?

頭金を貯める目的は、マイホームを買って住宅ローン返済を可能にするためです。要は、欲しい家を買って住宅ローン返済を問題なくするくらい頭金を準備するということです。

【住宅ローンの借入額を減らす為のお金】の【理由1】や【理由3】で、3400万円のマイホームを購入する場合の住宅ローンの返済額をお伝えしました。

     
  • ・頭金0円の場合   :108,316円/月
  • ・頭金500万円の場合 :92,387円/月
  • ・頭金1000万円の場合 :76,458円/月

自分が毎月支払っていけそうな住宅ローンの返済額が仮に9万円だったとしたら500万円の頭金を準備する必要があります。

仮に、住宅ローン返済額が毎月11万でも12万円でも問題ない場合は頭金0円でも問題ありません。頭金を貯めたりする前にさっさと家を買って、貯める予定だった頭金は運用したほうが賢いというわけです。

◆まとめ

頭金とは、マイホームを買うときに住宅ローンの借りれ額を減らすためにあるお金です。

頭金は多ければ多いほどいいと言われていますが、そうとは限りません。

欲しい家を買って住宅ローン返済を可能にするための頭金以上は入れずに運用をしたほうが賢いです。

また、頭金なしでもマイホームを買うことはできます。問題は住宅ローン返済が問題ないかどうかです。頭金がなくても住宅ローン返済が問題ないのであれば、頭金がないからどうしようなんて悩んでいる間に土地を選んでハウスメーカーや工務店を決めるために時間を使いましょう。

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